城市规划专家：房地产开发的6项成功法则（上）

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编者按：房地产开发是一门极具科学性的工作，它至少涉及到住户、设计、内部装饰、城市规划、绿植空间及城市设计以及金钱等方面因素。这篇文章来自编译，作者在文中跟大家分享了房地产开发的六项成功法则，希望对你有所启发。这是文章的上篇，主要介绍的是住户、设计和内部装饰等方面的成功开发法则。

美国乔治亚州亚特兰大的新建街区Glenwood Park。图片来源：TSW Design

说起房地产，很多人可能都认为，这主要是一个有形的金融工具、一种投机手段。吸引投资的实体建筑还未落成，财富积累就已经开始了。毕竟，这似乎是如今这一领域中认同度最高的一种看法了。

“财富自由”、高回报率、大力度的税收优惠等方面因素蛊惑着人们踏入房地产业。无论是机构还是以超低首付买下出租物业的投机者，现金流、被动收入、硬资产等话题就像周六下午后备箱派对上被人随意地扔来扔去的橄榄球。

但是，这种想法并不正确。首先，房地产关系到的是组成我们建筑环境的建筑物，以及我们作为人类与这些建筑物互动的方式。我们一生超过90%的时间在哪里、如何度过，都取决于房地产业。

人们在这些地方生活、工作、投入自己的时间和辛苦钱，因此，建造值得让人们在其间度过几乎一辈子的地方，是建筑环境开发商及有关从业人员负有的重大责任。

以此为首要指导方针，是时候改变关于房地产的传统观念了。这并不是说，我们就应该全然不考虑金钱或收益等因素，毕竟，这是不可能的（也是不应该的），但是，这种指标不该再被奉为行动指南。我们必须重新评估房地产成功的衡量标准。这不仅是钱的问题，更是在于其带来的影响。

我们必须首先专注于打造尽可能好的房屋、商业场所、其他场所和体验，并努力让尽可能多的社区享受到这种高质量的建筑。其他的一切都会自然随之而来。事实上，这也是必然的。凡是真正称得上成功的房地产项目，都必定会满足，或真诚地努力去满足，以下列出的各种要求：

房地产开发的成功指标

人

美国加州奥克兰博物馆（Oakland Museum of California）的周五狂欢夜。图片来源：Odell Hussey Photography

对任何房地产项目而言，其最重要的部分都是将要使用这些空间的人。这一点是重中之重。除非你只想修建一座供人观赏的仪式性建筑（即使是那些出类拔萃的、值得受到精心保护的建筑），否则一切项目的设计目的都是供人类使用或享受。

那些失败的项目正是因为忘记，或是公然蔑视这一点，才会一败涂地。比如，加州大学圣巴巴拉分校（University of California, Santa Barbara）的校舍项目Dormzilla和波士顿市政厅项目（Boston City Hall）。

无论建造什么，我们都必须问自己，谁将是这些想象之所的最终使用者、居住者？在更大范围的社区内，这些建筑又会带来何种影响？任何东西的建造都有目的性，建筑尤其如此。

你是为谁而建？单身的年轻专业技术人员，有家室的人，还是空巢老人？建筑是否便于患有各种疾病的残疾人使用？如果是间办公室，哪种类型的公司将在这里工作（疫情后的远程工作世界又是什么样的呢）？如果是家便利店，人们会喜欢在这里购物、吃饭吗？又或者说，你所建的，只是一个平庸的白色方形建筑？

如果是公共场所或第三空间，那么，你是希望努力使这个地方对周围人开放，受到周边社区的欢迎？还是让其与周围环境格格不入？社区与所在地的城市规划考虑密切相关，因此必须纳入考量范围。周围居民能否以任何方式从该项目中获益？项目是否满足了某些显而易见的需求？能够满足当地的迫切需要吗？还是说，这只是一场无用功？

译者注：第三空间（Third Place）美国城市社会学家雷·欧登伯格（Ray Oldenburg）提出的概念，指除了家和办公室之外的公共空间。

我们的建筑不能无对象、无特性，或是仅仅为了功利主义而建造。将住户或使用者降级为与奶牛无异的生物，认为其唯一的意义就是被榨取资源，是对生命的亵渎。那么多知名房地产论坛和网站的用语似乎都在说，人不过就是他们的钱袋子，这让我感到痛苦、生气。当金钱成为唯一的动机时，结果也不言而喻——而且通常很糟。

成功法则一：我们建造的是人们将度过一辈子的地方，对他们生活的几乎方方面面都至关重要。因此，我们有责任去建造尽可能高质量的建筑，以提升朋友、邻居，以及社区的生活质量。这并非意味着追求让所有人都拥有奢华的体验（也不是附随的庸俗营销活动），而是说，我们要建造值得尊敬的、体面的、用来打造生活的地方。这一点应该永远是我们的最高目标。

设计

巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）。图片来源：Agence Varenne

看到一座建筑时，人们最先关注的就是它看起来怎么样。这也是为什么外观吸引力会成为人们选择住房或办公场所时最看重的因素之一。因此，所有房地产的从业人员都应该将好的建筑设计列为其首要任务。

人类天生会对周围环境做出特定反应。环境对我们的影响深刻。有些建筑令人身心愉悦，有些则正好相反；我们喜欢前者，排斥后者。不过，比起试图拆分出让大脑产生愉悦感的各个元素，我们更倾向于直接表达自己的感受：这个地方很美。我真的很喜欢这里。我感觉很棒。

近来，有些研究试图搞清，当我们说自己喜欢某个特定地方时，究竟指的是什么。不过，开发商并不需要对此做对比分析，或是写篇同行评审文章，才能建造这类建筑。

他们只需简单地从自己、家人或朋友喜欢的项目中汲取灵感，然后复制其中最好的部分。在全球各地，大家都比较推崇这种颇负盛名的传统。这也是布鲁克林褐砂石街区（Brownstone）、简易别墅（Bunglow Homes）、巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）背后共通的逻辑——这些人们喜爱的建筑风格在本质上并无差别。

需要指出的是，没有哪一种风格或形式的建筑更优于其他建筑。一切成功的建筑都各有其美，就如建造者的手掌一般多样。在不深入研究风格之争的情况下，当许多人表示自己更喜欢历史或传统建筑，而不是较新的建筑时，其原因可能是比起当代建筑，老旧建筑普遍与我们天性向往的元素更为契合。

古老建筑的对称、比例、风格、材料，都是建筑中令人赏心悦目的东西。这并不是老建筑独有的特点，只不过大多数在过去70年间修建的建筑，都摒弃了这些基本的原则。我们应该倾听，并且更多地建造人们真正喜欢的东西，而不是像建筑师和设计专业人士那样，以不友好的自视甚高态度告诉人们应该喜欢什么。毕竟，我们只是在回应自己作为人类的天性。

房地产开发的设计目标是创造有吸引力的地方，让人们能够在每天开门回家时感到舒适，或者愿意穿梭其间，简单地散步、骑行。任何新的建筑都应该为周边环境带来正面影响。

我甚至可以说，建筑应该让人感到快乐，最起码不该像今天的许多建筑一样，令人沮丧。虽然设计常常遭人调侃，但是我们在与空间互动时的感受如何，是一个存在主义问题。忽视这一问题，就是置人类的核心天性而不顾。

成功法则二：建造更多美丽的地方。这有助于你盈利，并且能够改善人们的感受。如果你是一个房地产专业人士，漠视这一准则只会让你亏本；人们不会想要在你所建的地方花时间。

内部装饰

干净、现代化的起居室。图片来源：The Brooklyn Home Company

在我们的一生中，如果90%的时间都是在室内度过，那这其中绝大部分时间基本都是在自己的家中。因此，高质量的内部空间装修是我们搭建生活其余部分的坚实基础，这一点十分重要。

这些空间应该做到干净、有安全感、光线充足、温度适中（既不会太热，也不会太冷）、墙壁隔音良好（无论一天中的任何时间，都不会听到邻居的任何动静），屋内的固定装置和家用电器不仅品质值得信赖，保修服务更加可靠，不会让人担心自己居住、工作或玩乐的地方故障不断。

当进入一个空间时，人们不应该害怕呆在这里，或是在潜意识中受到负面的精神影响。消除这些障碍应该是最低的要求，然而……

仅仅铺上灰色的乙烯基地板，或者配置一些银色的家用电器，根本改变不了什么。以拼接修补和廉价的审美花招作为场地的价值工程手段，或许能瞒过一时，但长期看来却华而不实，而持久性才是我们的目标。

不论你是某个价值工程地产的业主或经理人，还是未来可能的业主，今天的敷衍了事都可能让你在未来蒙受严重的损失。我们必须对所建空间付诸关心，就像爱护自己的家一样。

这些空间不应该仅被当成容纳人类的盒子，而应该被看作满足人们最私密需求的、近乎神圣的庇护所，一个能够让人们在结束漫长的一天后返回休息、重新蓄力、远离外界喧嚣、无拘无束做自己想做的事情的地方。

这种程度的舒适不应被视为理所当然；并非每个人都能在家中拥有这种体验，且事实常常是完全相反的。大家都知道住房质量低下会导致身体健康受损，并且也都亲身体验过这一点。

缺乏安全感、窗户外吵闹的车辆声、空调货暖气故障等等，任何因为这些原因而整晚失眠的人都能证实，在这种情况下，自己第二天根本无法打起精神面对世界。想象一下，如果这种感觉长期累积，每晚都在加重呢？如果我们无法对每晚躺下休息的地方感到舒心，又怎么能出去闯荡世界呢？大多数人都做不到。那些能做到的，都是在顶着巨大的压力强撑。