从运钞车到房地产，这对重庆兄妹再获一个IPO

地产圈，曾与龙湖、金科并成为 “渝派三强”的东原地产，其母公司迪马股份终于再次迎来一个IPO。

旗下物业子公司东原仁知拆分上市，今日登陆港交所，股票发行价11.90港元/股，截止发稿前，股价最高为12.20港元/股，市值1.97亿港元。

相比于2020年物业企业赴港上市的高峰盛况，东原仁知此番上市略带几分落寞，而与金科服务的上百亿市值相比，成绩自然也算不上亮眼。

从去年4月底，东原仁智向港交所递交了招股书，1年时间叩开资本市场的大门，也使得东原仁知成为了继金科服务、新大正之后，重庆第三家上市的物业公司。

说起其背后母公司迪马股份，这个以运钞车起家，以房地产发家的传奇公司，还曾是重庆市第一家上市民营企业。

01运钞车起家，罗氏家族做出重庆第一个IPO

地产江湖30年，派系清晰，特色分明。其中，粤系强劲、闽系凶猛、浙系重质、川渝稳健。

而川渝派系一向又以理科生著称，跟随上世纪80、90年代改革开放的春风，诞生了像龙湖、金科、东原、蓝光、华宇等这样的地产龙头，成绩可圈可点。

其中，东原、龙湖、金科又并称为 “渝派三强”。

不同于别家房企都是先有房再有车，东原确是以“运钞车”起家，属于先有车再有房。说起这家传奇的家族企业，背后离不开罗氏兄妹多年的运筹帷幄。

罗韶宇毕业于重庆工商大学，父亲罗刚比较低调，只有少数重庆军工系统及老长安人记得他，其母亲彭启慧也曾在重庆长安工作，罗家兄妹也称得上是长安子弟。

时间回溯到上世纪90年代中期，银行运钞车被抢事件频发，人民银行率先将防弹运钞车提上日程。

罗韶宇察觉到东风来了，于是他与母亲共同合资组建中奇公司，这就是迪马股份的前身，而此时的罗韶颖还在美国留学。

迪马股份仅用了4年的时间，就在防弹运钞车和警用车领域市场做到占有率全国第一，自此，罗韶宇名声大噪，年仅32岁。

2002年，迪马股份登陆A股市场，成为重庆第一家民营上市企业，也是中国特种车行业第一家上市公司。

而就在迪马股份上市一年后，妹妹罗韶颖回到国内，但是她并没有进入家族公司任职，而是先后担任国泰证券投资银行部项目主办、华夏证券投资银行部业务董事。

2004年，迪马股份旗下的房地产板块东原集团成立，开始特种车、房地产双线并行发展。随即，罗韶颖被“安排”回重庆，担任东原地产的总经理助理，专司房地产营销。

最初东原地产以重庆为大本营，深耕西南，直到2017年，罗韶颖将企业总部从重庆搬到上海，加速全国布局。在罗韶颖带领下，东原2018年销售规模突破500亿，挺进行业50强。

在开疆拓土之余，东原地产野心勃勃地定下了未来目标——短期目标是进入房企50强，下一个目标是30强。同时，在2020年实现千亿销售额的目标。

然而，发展轨迹走到2022年，回头来看，东原地产三年冲刺千亿元销售额的野心显然是落空了。

2017年，东原地产开始加速全国化扩张，但这一年，恰恰也是新一轮房地产调控的起点。东原地产的逆势扩张就显得有些生不逢时，也为其此后的毛利率大跌埋下伏笔。而较晚开启的全国化扩张，也注定东原地产在行业严调控和竞争加剧双重夹击下，无法如愿快速发展。

数据显示，2018年-2021年前三季度，迪马股份的毛利率分别为29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，持续下滑；2021年东原地产销售金额553.7亿元，而上年同期东原地产的销售额还为602.1亿元，同比下滑8.7%。

02拆分子公司上市，利润3年翻4倍

而此时，迪马股份分拆物业子公司“东原仁知”赴港上市，显然也不是最好的时机。

比起前两年，如今的港股市场，对于物业股的热情已经开始降温。过去半年来，通过港交所聆讯的物业公司数量大幅减少，除金茂服务、中梁百悦智佳、中南服务之外，只有祥生活、京城佳业、德商产投、力高健康生活等少数几家。

所以，此番迪马股份分拆东原仁知上市，也多被业界解读为，解决自身造血能力不足、融资困难的“燃眉之急”。

但其实，迪马股份分拆子公司上市的心思早就有迹可循。

2020年9月，罗韶颖亲口承认，一直在筹备物业分拆上市。从罗韶颖公开流露出物业分拆上市的想法后，不同于其他物企暗度陈仓的并购，东原物业便开始了明火执仗的操作。

2021年1月，东原物业先是更名为“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”；随后2月24日，东原仁知联合大爱公共设施共同成立“东原凯越物业”，东原仁知占51%股权，剩余股权由大爱公共设施持有。

合资成立“东原凯越物业”，在于进一步补足东原仁知的短板，以此形成涵盖高层、公寓、别墅、洋房等高端住宅业态的服务到甲级商业写字楼宇，产业园区，高校医院，政府办公楼，城市服务，甚至涉及国际综合服务等全业态多元化布局。

除了更名定位外，东原仁知很早便已筹谋股权腾挪变更，且都已完成。

自从2019年底，迪马开启股份制改造，便为东原仁知未来赴港IPO埋下伏笔。

彼时，东原仁知拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案，激励对象为东原仁知及其下属子公司的董事、高管及对发展有较大贡献和影响的核心人员，共12人，其中有副总经理范东、财务总监刘兴。

激励人员通过出资199.47万元入伙持股平台——天津盛益合企业管理咨询合伙企业（有限合伙），间接持有东原澄方16.63%的股权，形成对东原仁知的增资。

随后又进行了一系统的股权腾挪，最终结果是：

迪马股份全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司持有其51.04%的股权，员工持股平台天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持有其9.98%的股权；此外，栢天有限公司和嘉实物业管理投资有限公司分别持有其25.41%和13.57%的股权。

重点注意的是，嘉实物业管理投资有限公司刚刚在香港注册成立的公司，注册时间是2020年10月份。

至此，赴港上市前的基本操作都已完成了，就差最后递表。

2021年4月30日，东原仁知首次向港交所递交了招股书；2022年3月，通过港交所聆讯后不久，其又马不停蹄地发起了招股。

谋划之余，业绩也有支撑。

公开资料显示，2019-2021年，东原仁知服务的合约建筑面积由1980万平方米增加至4290万平方米，涨幅约117%；在管项目数量由80个增加至325个，涨幅超300%；在管建筑面积由1190万平方米增加至2820万平方米，涨幅约137%；其中，非住宅物业的在管面积由120万平方米增至770万平方米。

业务规模扩大自然带来了业绩的高速增长。

资料显示，东原仁知服务的收益由2019年的5.59亿元增加约113.4%至2021年的11.93亿元；毛利则由2019年的1.33亿元增长约132.8%达到3.09亿元。此外，东原仁知服务的年内利润更是从2019年的2560万元增长至2021年的1.30亿元，3年时间涨了4倍。