投资酒店的第一步就是物业评估，物业对于酒店成败和投资收益有决定性作用。

作为酒店投资人您是否有遇到过以下问题：

考察物业时，不知道该先从何处看起？酒店施工期间不断增项，追加了几百万的物业成本？装修结束，消防等证件却办理困难？经营后才发现物业合同中关键约定的遗漏？......

事实上，物业评估不是一项项零散的考察项，而是有一套系统的方法和流程。本文将结合案例，从产权性质、物业结构、物业风险三个维度逐一展开，希望可以给投资人在酒店投资时提供借鉴和参考。

物业产权性质不可不察

物业土地依照基本性质分为国有（包括出让和划拨）、集体、军产。依照使用用途分为住宅、工业、商业、商服、综合及其它用地。切记只有商业、商服性质的土地最符合经营酒店业态。

林先生对接了一处物业，价格与地段都很符合要求，但是物业产权是住宅。当时房东拍胸脯保证“上面有人”，绝对可以托朋友办好相关证件，林先生就签了合同交了租金。结果在筹建完成后，消防和特行证迟迟办不下来，最后拖了半年多才想尽各种办法，额外多花了近50万元去填坑，以至于近千万的装修款没有打水漂，但是近几年随着政策越来越严格，这样的“侥幸”心理行为还是少做的好。

对于产权不符的物业是否可以经营酒店，由于每座城市的法规和政策不同，不要相信房东的承诺，最好咨询当地相关行政部门及消防、住建申报与图审窗口，得到确切纸质回复后方可定夺，不行就直接放弃。

同时，切忌相信所谓的关系户、领导关系，很多时候涉及到证件办理时都是虚的，不是不可能办理，而是太多水分，这种关系太脆弱，花钱还浪费时间与精力。

投资前最好及时索取对应证件进行核查，房产证件上有土地性质、房屋用途、产权来源、建筑面积等相关信息，可清晰判断是否合规。如遇到新物业、在建物业，可向业主索取规划许可证、建设许可证、施工许可证。

物业结构要了解

物业结构通俗来讲就是这幢楼的房屋结构，一个不合适的物业结构会增加改造成本，并且降低出房率。

同时，物业不方正、不规则容易出异形房和暗房，暗房永远不受顾客待见，直接影响酒店的入住率和RevPAR，因此了解物业结构至关重要。

白先生在某城市看了一个物业，虽然楼体比较陈旧，但位置极其优越，所以与房东签下15年合同。在改造时将原有物业大面积拆除重建，彻底改变了原有的格局，单在酒店改造过程中就花了450多万。不仅如此酒店共有88间客房，其中暗房数至少有30间，结果开业三个月，差评就有40多条，门店生意无比惨淡。

那么物业机构如何了解，有几条小建议：

1、常见的暗房物业，一般为大平层以及低楼层的裙楼，如市中心商改一类的商场或商住一体的物业。正常独栋没有大面积的建筑楼体一般都不会有暗房。

2、暗房数量最好控制在5%范围之内，如果项目选址好，暗房占比在5%-10%也可以接受。但如果暗房占比超过20%甚至30%，不建议投资人租下该区域物业。

3、常见的物业结构有砖混结构、框架结构、剪力墙结构和钢结构。

框架结构：常用于10层以下的多层公共建筑，最适合用于投资酒店。

因为其墙体不承重，在不破坏承重柱的情况下可进行自由分割，室内可利用空间大，排房整齐且出房率高。

剪力墙结构：常见于底层是商业、上层为居民住宅的建筑中，是酒店常见的物业结构。

但是该类型物业结构在一定程度上限制了房间数量，出房率相对较低。

钢结构：常用于超高层民用建筑和地标建筑。

由于钢材料易腐蚀，怕高温和火灾且保养费用较高，所以可以做但较少用于酒店。

砖混结构：一般常见于7层以下的普通多层住宅，不适合用于投资酒店。

因为砖混结构承重墙体比较多，不宜改造，拆除成本高，只有原本的物业构造适合做酒店才可以做酒店使用，并且限制了房间的数量与房间面积。

酒店的物业结构首选框架结构、次选剪力墙结构或者钢结构。据不完全统计，超预算的重灾区是砖混结构。

主要原因在于砖混结构大多都是老旧物业，改造过程中需要做加固、隔墙、翻新等隐性成本费用少则六七十万多则上不封顶，甚至有些改造过程中失去承重能力，有坍塌的隐患。

▲图片来源网络

物业风险需谨慎

1、邻里关系

李先生的酒店物业原是事业单位下属的老宾馆，该项目已停业5-7年后，李先生重新竞标后便租了下来。因是老物业，在改造时面临电增容，消防楼梯等硬件问题，但酒店因紧邻老居民区，装修时遭到旁边的居民天天投诉。为了化解矛盾，甚至要解决投诉居民小孩的上学问题、精神损失等金钱赔付问题，这真的是耗时、耗力、耗钱。

投资酒店选址前，应仔细考察，筛选区域，尤其是投资住宅区附近的酒店，一定要做好完全的准备，居民的投诉真的是防不胜防，对于“特别”的邻居，投资人如果没有确切应对措施前不建议在此开店，与其斗智斗勇，耗时、耗力、耗费金钱，不如找个更好的区域位置开酒店。

2、政府拆迁

江先生接手一家老酒店，主要看中了位置处于核心区域，以及门店硬件还能用，想着酒店简单翻新一下就好，但关于转让原因，原业主顾左右而言其他，支支吾吾也没说清楚。江先生也就半推半就签了合同，满心欢喜的翻新改造计划开业，谁知刚装修完就被告知酒店所在区域的房子要拆迁，上百万的装修费白白打了水漂。

江先生原先只考虑到这是个难得的位置，在这个区域开一家酒店三年回本基本不是问题，但没想到天下没有白捡的便宜。

酒店投资人在选择物业时，可以多在周边商圈走访交流，了解清楚所在区域的政府规划也至关重要。

3、租金

郭先生的酒店37间房，物业面积1500平，房租7万/月，位置极其一般，出房率也极低。相比之下，相隔一条街的B酒店，租金只有这个物业的一半，出房率高。郭先生算了一笔账，自己家租金约1.6元/平米/天，B酒店房租只有7毛/平米/天，自己的酒店每间房的房租成本约60元/天，而B酒店的房租成本只有25元/天。相当于一样的卖价，一样的运营成本之下，一间房一天比B酒店少赚35元，满房情况下每天至少也会少赚1300元，一年就少赚将近50万。为此，在淡季竞争时，B酒店会采用大幅降价的方式，而郭先生的A门店一旦降价就会亏损；如果增加体验服务，则会增加运营成本，而卖价又无法提升。为此郭先生的门店进入了死循环......

因此，投资人在与房东谈租金时要调研清楚市场行情，防止被坑。

4、纠纷

夏先生加盟某中档酒店，经开发推荐了一个物业，该物业之前也是做相似的品牌，所以位置没问题。开发介绍说业主已经和原投资人解约，当时夏先生想到心仪的物业难找，没多想就直接和房东签约。

结果签约之后，才发现这个物业的问题，业主想和原投资人解约，但原投资人不同意，双方还没签订解约合同，目前还在纠纷中。

不仅如此，品牌的开发也在中间搅和，由于三方的问题，酒店装修一直没办法开工，房租和加盟费是先付了，但后续开业的时间一拖再拖，以至于酒店两年之后才开业。

投资人在寻找物业，要前期走访了解清楚物业背景，以及有无纠纷等，充分了解业主，知己知彼，才能互利共生。

5、租期

张先生看中了市中心一个在营的转让酒店，物业性质是国资物业，商圈和位置都是A+级，张先生也看中了其位置优势。但美中不足的是原酒店物业租赁合同只剩余3年，好在原酒店业主承诺可以续签8-10年，但续约承诺并没有写在转让合同中。谁曾想酒店租约到期后，遇上了国企领导更迭，在走政府招标流程中被其他参与方拍走了。而张先生投资了近千万的酒店，只经营了3年，投资也只收回了6-7成。

酒店投资是一门长远的生意，并不是一年半载一朝一夕的事，为此，投资人在签订合同的时候，物业租期就至关重要。尤其是遇上转让物业，一定要和转让方以及原房东沟通清楚租期年限。

总结

“万丈高楼平地起，基础是关键。”物业评估是酒店投资中重要的环节之一，除了重视选址之外，对其物业结构、物业性质、物业风险等环节的把控都要做到事无巨细。

酒店是一个系统工程，每一步都至关重要，需要投资人不断提高专业度！